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Firmar un contrato para adquirir una vivienda protegida en un plazo de cinco años y, mientras tanto, estar de alquiler en esa futura propiedad será posible a partir del próximo año. Es una de las medidas que se incluyen para reactivar el mercado inmobiliario en el último borrador del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación al que ha tenido acceso Público y cuyo plazo de alegaciones concluye hoy. Esta opción sólo durará un año, hasta el 31 de diciembre de 2009, si el Gobierno no decide prorrogarlo por la crisis.

En el alquiler con obligación de compra, el adquirente tendrá derecho a las ayudas del Plan de Vivienda, aunque sólo por este periodo determinado y para complementar la estrella del Plan de Vivienda: el alquiler con opción de compra a 10 años, que da derecho a adquirir pero no obliga. El ministerio de Beatriz Corredor llama al nuevo sistema “acceso diferido a la vivienda”, aunque no lo ha inventado: algunas pequeñas inmobiliarias ya lo usan como gancho para vender pisos en un momento de parón total.

Ayudas

La diferencia con las iniciativas privadas es que el Plan de Vivienda da derecho a préstamos con condiciones especiales, ayudas a la entrada y subvenciones en las hipotecas.

Al igual que en el alquiler con opción de compra, al menos el 30% de las cantidades pagadas por el inquilino se descontarán del precio del piso a la hora de comprarlo. El ministerio ha querido poner un mínimo porque el Plan de Vivienda es un marco de ayudas que luego tienen que adoptar las comunidades autónomas, ya que son las que tienen las competencias en vivienda y gestionan tanto las ayudas estatales como las de sus propios planes autonómicos.

Los pisos que se destinen a este alquiler con obligación de compra procederán del stock que tienen sin vender las inmobiliarias y que varias fuentes del sector estiman en, aproximadamente, un millón de inmuebles. Esta medida transitoria del Plan de Vivienda busca ayudar a los promotores a aliviar su crisis, pero, para ello, tendrán que convertir pisos de precio libre en concertado (más baratos).

El ministerio les pone bastantes facilidades a las inmobiliarias, porque elimina el plazo de un año que hasta ahora debía pasar el piso sin vender para que el promotor pudiera transformarlo en protegido.

Esta medida también tiene carácter transitorio: sólo durará un año.

Con la subida del IPC y los precios de los alquileres en tal cantidad conocida este miércoles, los consumidores de este servicio de arrendamiento de vivienda tienen que conocer que la subida del alquiler sólo puede hacerse en la mayoría de los contratos una vez al año y con la subida del IPC, dependiendo del mes en que se ha firmado el contrato se actualizará el IPC cuando venza el año desde la firma del contrato, si no, en principio, la mayoría de los alquileres no se pueden subir.

En la Unión de Consumidores de Aragón reciben las consultas de bastantes inquilinos que siempre suelen hacer las mismas preguntas. Esas preguntas más frecuentes son en torno a las actualizaciones de la renta de alquiler que poseen, y que consideran excesivas.

“Las cláusulas más comunes en los contratos de alquiler son en principio un pacto sobre quién hace frente a los gastos de comunidad, si se va a pagar el IBI, los gastos más comunes de la vivienda, las averías,etc, pero hay contratos mucho más extensos”, asegura Pablo Canellas desde UCA.

El cambio de condiciones en el lugar en el que se sitúe la vivienda no capacita al arrendatario para exigir al arrendador una bajada en el precio del alquiler, ya que en la gran parte de los casos lo único que existe es el aumento debido al IPC.

Las recomendaciones a la hora de firmar un contrato de alquiler son las básicas según la Unión de Consumidores de Aragón. Consejos como leer bien el contrato, asegurarse de que es conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos y que en el caso de que sea amueblado esté correctamente la lista de enseres que se anexa al contrato; luego, que la fianza se deposite en la DGA en Fianzas Arrendaticias y que se mire todo con atención.

La normativa del régimen del alquiler viene determinada por la Ley de Arrendamientos Urbanos que es estatal y la DGA consigna las fianzas que se hacen en los alquileres. “Por ejemplo, si la vivienda alquilada está amueblada la fianza será de dos meses y si no será de un mes. Por lo tanto, en Aragón debe llevarse la fianza a la DGA, depositarla para cuando finalice el alquiler poder sacarla de allí”, afirma Pablo Canellas.

Otra de las consultas que atiende UCA, además de las de inquilinos que suelen preguntar sobre actualizaciones de renta que consideran excesivas, es quién tiene que pagar los gastos que conlleva una reparación.

El Consejo General del Poder Judicial respalda el anteproyecto de reforma de la ley de arrendamientos urbanos que regula los desahucios rápidos. Se trata de una medida que otorga mayor protección jurídica al propietario de un inmueble en caso de que el inquilino no pague el alquiler o incumpla las condiciones estipuladas en el contrato.

Hasta ahora expulsar en España a un inquilino que no paga el alquiler podía convertirse en un calvario judicial para cualquier propietario.

Y esta es una de las claves que explica que en España haya un parque de más de dos millones de viviendas desocupadas, cuyos propietarios prefieren mantener cerradas antes de arriesgarse a un pleito de larga duración.
Con la nueva ley, el inquilino moroso podrá ser expulsado de la vivienda en el plazo de un mes.

Lejos de perjudicar a aquellas personas que quieren alquilar una vivienda, la reforma puede animar a una buena parte de los propietarios de pisos vacíos a sacarlos al mercado, lo que contribuiría a dinamizar la oferta y por tanto a bajar los precios de los alquileres.

Pero lo que en la teoría es de fácil aplicación, no lo es tanto en la práctica. De hecho una cosa es lo que diga la ley y otra su aplicación efectiva en un sistema judicial que se ha mostrado lento e inoperante en muchos casos por la falta de medios.

Para que la norma sea eficaz es necesario que se avance en una medida básica para la agilización de determinados procesos civiles, como es la creación de las oficinas de señalamiento, unos módulos administrativos que se encargarán de desatascar lo que hasta ahora han sido auténticos cuellos de botella en el funcionamiento de la justicia.

Las oficinas de señalamiento serán una realidad cuando el Ministerio de Justicia y las propias comunidades autónomas entiendan que son necesarias para dinamizar el mercado del alquiler. El problema es que, a lo mejor, no todas las autonomías entienden que proteger al propietario es el camino más corto para lograr el objetivo.

Fuente: Expansión