2008
10.13
10.13
El director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, estima que de mantenerse el actual coste de financiación, el precio de los pisos podría bajar entre un 30 y un 40%. Además, España acumula un stock de pisos sin vender próximo a los 2 millones, con lo que la crisis inmobiliaria se prolongará como mínimo 3 años y medio. Se ha frenado la construcción de nueva vivienda y la compra de suelo, y los bancos tan sólo financian proyectos que ofrezcan rentabilidad desde el primer año.
Según datos del Banco de España, la tasa de esfuerzo media de las familias españolas para comprar una vivienda se sitúa en la actualidad en torno al 46-47 por ciento de la renta bruta del hogar.
Se puede observar que España acumula este año un stock de poco más de 1 millón de viviendas nuevas.
Si a este millón de pisos, se añade la vivienda de segunda mano, que aunque es difícil de determinar, en el peor de los casos podría alcanzar entorno a otro millón más, nos situaríamos en un stock próximo a los 2 millones de pisos sin vender.
En los años en los que la demanda de vivienda mantenía un nivel saludable dicha tasa de esfuerzo no superaba nunca el 31-32 por ciento. Por consiguiente, si descontamos que en los próximos años la renta media del hogar no superará la inflación, determinamos que en un escenario neutral del coste de financiación , esto es un Euribor del 5,3 por ciento mas un diferencial del 0,5 por ciento en 2008, la caída de precios debería situarse en torno a un 30 por ciento.
Este sería el suelo matemático del valor de los pisos partiendo de un escenario neutral. Sin embargo, si los costes financieros se mantienen en los niveles actuales (Euribor en el 5,5 por ciento mas un diferencial del 0,5), entonces la bajada de precios debería situarse entre un 30 y un 40 por ciento para que dicha tasa de esfuerzo alcance un valor saludable.
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