El secretario general de la Corte de Arbitraje asegura que el cierre de inmobiliarias se debe a que algunos profesionales no han sabido adaptarse a los nuevos tiempos
Antes, el principal motor económico de cualquier agencia inmobiliaria era, en un 95%, la compraventa de viviendas. Ahora el único sustento real de las agencias que perviven es el alquiler, que es lo que les permite continuar con su actividad y no seguir el rumbo del resto de profesionales, que en un 60% han tenido que cerrar al no adaptarse a los nuevos tiempos”
Ante la pregunta de cual creia que era el efecto real de las ayudas gubernamentales para fomentar el alquiler, respondió esto
“Analizaría la fiscalidad como medida positiva, ya que elimina trabas al mercado del alquiler. Ahora bien, por definición cualquier otra ayuda que pueda ser intervencionista con la libertad de mercado -en el sentido de fomentar de forma antinatural-, puede provocar efectos negativos. Como ejemplo podríamos utilizar el falsear los precio reales de la renta mensual de las viviendas”.
El Euribor, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas, ha marcado hoy su cuarto máximo histórico intradía consecutivo, al situarse en el 5,484 por ciento, con lo que la media mensual de septiembre podría superar el récord logrado el pasado mes de julio, cuando llegó al 5,393 por ciento.
A falta de tres sesiones para que concluya septiembre, la media mensual es del 5,369 por ciento, sólo 24 milésimas por debajo del máximo histórico de julio.
Para las hipotecas contratadas hace un año por un importe medio de 150.000 euros y un plazo de amortización de 25 años, la subida del Euribor en septiembre provocaría un incremento de más de 56 euros mensuales o 676 euros más al año.
Según los expertos consultados por EFE, esta racha alcista muestra que el Euribor está “tensionado” dada la desconfianza que reina en los mercados financieros.
Tras el máximo histórico de julio, el indicador cayó en agosto hasta el 5,323, lo que hizo pensar a analistas y expertos que podría acabar el año en torno al 5,20 por ciento.
Sin embargo, la tendencia alcista que ha seguido durante todo el mes de septiembre, en la que ha llegado a alcanzar cuatro máximos históricos consecutivos, ha cambiado la percepción de los expertos, que apuestan por el 5,5 o el 5,6 por ciento para final de año.
El ‘río’ de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) podría bajar turbulento de confirmarse la intención del Ministerio de Vivienda de aumentar el tope de renta disponible de la unidad familiar que permite acceder a una casa pública. Si se concreta la medida, con una renta de 43.000 euros anuales se pasaría a ser potencial propietario de una casa pagada por todos.
«Se trata de un primer documento de trabajo que tendrá que ser discutido con las comunidades autónomas», argumentan en el Ministerio.
De confirmarse el cambio, los efectos serán devastadores para el mercado inmobiliario, consideran en el Instituto de Práctica Empresarial (IPE). «Éste es el peor momento para poner en marcha una iniciativa así. Se prima en exceso la oferta de VPO y, estando el mercado como está, ¿quién va a comprar vivienda libre en España? Se está estrechando aún más el cerco sobre los constructores y promotores y esto es un gran error», considera Antonio Portillo, presidente del Consejo Académico de Vivienda del IPE.
La VPO, perjudicada
Y no sólo eso. El experto del Instituto estima que la principal perjudicada será la propia VPO. «Como ya reconoce hasta la ministra, el suelo con destino a VPO procede en su mayoría de las reservas obligatorias que los promotores han de destinar a este tipo de casas. Si no se construyen las casas libres, ese suelo no se desarrollará ni urbanizará», explica.
De distinta manera ven la cuestión en la Asociación de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), donde también esgrimen, precisamente, el argumento de la actual coyuntura: «A la vista de lo que está sucediendo [en el mercado], la medida permite a los aspirantes alcanzar los niveles de ingresos que las entidades de crédito exigen ahora para poder facilitar la operación hipotecaria», considera Francesc Villanueva, presidente de la AVS. «Estos indicadores deberían ser revisados con mayor frecuencia», insiste.
Situación límite o simple reajuste, la posible modificación en el nivel de renta máxima que permite acceder a una casa pública reabre el debate sobre el sentido mismo de la VPO. La medida en estudio prevé el acceso a una casa de régimen especial, la más barata, a familias cuya renta diponible ascienda hasta cuatro veces (24.811 euros anuales) el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem), mientras que hasta ahora el tope máximo era de 2,5 veces esta referencia. El tramo intermedio pasaría de 5,5 veces el Iprem a seis (37.216 euros) y en el lugar más alto de la tabla, las viviendas de precio concertado, el cambio sería de 6,5 veces el indicador a siete (43.419 euros).
El PP de Madrid pedirá a los grupos populares del Congreso y el Senado que insten al Gobierno central a fomentar la salida al mercado de viviendas de alquiler, a través de la modificación de dos leyes del Estado, para facilitar los desahucios y acortar el plazo mínimo legal de arrendamiento de cinco años a uno.
El principal objetivo de esta campaña consiste en dar más protección legal al arrendador —la persona que alquila la vivienda— para conseguir que salgan más casas al parque de alquiler. Así, el grupo madrileño pretende acortar el plazo mínimo de arrendamiento de cinco años a uno. Actualmente, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, las dos partes pueden fijar un contrato de alquiler por el tiempo que estimen; sin embargo, en caso de que sea inferior a un lustro, el inquilino puede prorrogarlo hasta ese tiempo a pesar de que el arrendador no comparta su deseo.
Otra de las causas que apunta la Comunidad como traba para que salgan más viviendas al mercado de alquiler es la dificultad que tiene el dueño para desalojar a los inquilinos que incumplen su contrato, y que están recogidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esperanza Aguirre adelantó esta medida después de la primera reunión del Comité de Dirección del PP de Madrid tras el XIV Congreso. Las otras dos son el impulso a las Nuevas Generaciones del PP, que celebrarán su congreso este 22 de noviembre, y una campaña informativa a los madileños contra la falta de inversión del Gobierno central en la Comunidad.
El número de viviendas vendidas durante el primer semestre del año se ha situado en 314.949 unidades, lo que supone un descenso del 31,2% respecto al mismo periodo de 2007, según ha informado el Ministerio de Vivienda.
Por tipos de vivienda, la de segunda mano es la que ha experimentado un mayor descenso en las ventas de la primera mitad del año, con una caída del 46,6%, hasta los 133.572 pisos.
Las viviendas nuevas, por su parte, han sufrido un descenso del 12,7% en este periodo del año, quedándose en las 133.572 unidades.
La estadística de Vivienda refleja que se intensifica el descenso de la demanda, dado que en el segundo trimestre del año las ventas totales han caído un 2% respecto a los tres primeros meses del ejercicio.
El precio del suelo urbano en la Comunidad de Madrid
bajó un 19,2% en el segundo trimestre de este año respecto al mismo
periodo de 2007, mientras que la media española registró un descenso de
un 7,8%, según los datos hechos públicos ayer por el Ministerio de
Vivienda.
Los descensos de la comunidad madrileña junto a la de
Aragón (-20,2%) duplican, al menos, al resto de las demás autonomías,
ya que les siguen Cataluña y Valencia con caídas idénticas de un 10,2%,
mientras que en Canarias se incrementaron en un 11,8%, en Cantabria un
10,3% y en Navarra un 8,9%.
Fuente: BENITO MUÑOZ | JUAN DÍEZ NICOLÁS / ELMUNDO
Antes de empezar la busqueda de un alquiler en una ciudad tan grande como Madrid tal vez lo mas importante sea definir en que barrio queremos y/o podemos vivir y si eres de fuera y eres de los raros que aun piensas en esas 100.000 pestetas (600€) vete olvidandote…
-Arganzuela. Distrito céntrico donde la oferta es escasísima por 600 euros. Pisos de 30 m2 o menos y con tendencia a ser bajos o sótanos. Por 800 euros hay mayor número de viviendas de uno o dos dormitorios y unos 54 m2 de superficie. Ya a 1.200 euros, casas de dos y tres dormitorios de mayor calidad y de 91 m2.
-Barajas. Se trata de un distrito que no tiene casi oferta a 600 euros. Por 800 hay pocos pisos y de bastantes años. Se pueden alquilar casas de unos 60 m2 y de uno o dos dormitorios. Más grandes son las de 1.200, de unos 108 m2 y con más de tres dormitorios que de dos.
-Carabanchel. Pocos pisos de 600 euros, de un dormitorio o estudios de 58 m2. Por 200 euros más la oferta es más importante, sobre todo de uno y dos dormitorios y 63 m2. Y por 1.200, hay casas grandes, de 117 m2, de tres y cuatro habitaciones.
-Centro. La oferta por 600 euros es considerable. Ahora bien, se trata de pisos de ningún o un dormitorio y con una extensión de 31 m2. La franja de los 800 es abundante con un gran porcentaje de una habitación y de 46 m2 de media. No es problema encontrar casa de 1.200 euros. Son de uno y dos dormitorios y la superficie media es de 78 m2.
-Chamartín. No es un distrito fácil para encontrar pisos por 600 euros. Hay muy pocos y son estudios o apartamentos de 34 m2 de superficie. Por 200 euros más la oferta crece considerablemente, pero son casas de 47m2 y de ningún o un dormitorio. Las posibilidades en 1.200 euros aumentan: son pisos de 74 m2 y de uno, sobre todo, dos y tres dormitorios.
-Chamberí. El Madrid más castizo aporta pocas posibilidades por 600 euros. Apenas unos estudios de 31 m2. La superficie sube hasta 42m2 cuando se habla de 800 euros; y si se llega a los 1.200 euros el piso casi ronda los 80 m2 con uno, dos o tres dormitorios.
-Ciudad Lineal. Escasa oferta de 600 euros; sótanos o bajos de 42 m2. No sucede igual con los pisos de 800 euros. Aumentan las opciones y los metros se acercan a los 54 m2 en casas de ningún, uno y dos dormitorios. Subir a 1.200 euros incrementa la oferta. Alcanzan los 94 m2 y tienen de dos a cuatro habitaciones.
-Fuencarral. Los pisos de 600 euros escasean y de encontrarse son bajos. Los de 800 sí se encuentran, de uno, dos y tres dormitorios y 57m2. En los de 1.200 la oferta es generosa con pisos de 100 m2 y con uno, dos y tres dormitorios.
-Hortaleza. Los pisos de 600 euros, como en otros distritos, son escasos. Se trata de estudios de ningún o un dormitorio de 38 m2. Por 800 la cosa cambia. Casas de uno y dos dormitorios con una superficie de 68 m2. Las viviendas más grandes son las de 1.200 euros, con 96 m2 desde uno a cuatro dormitorios.
-Latina. Por 600 euros hay raras excepciones. Algún que otro estudio de unos 40-45 m2. El piso estrella es el de 800. La oferta es generosa y la superficie de 65 m2 para uno dos y tres dormitorios. Por 1.200 euros son de 107 m2 y el abanico de tipologías es de dos, tres y cuatro estancias.
-Moncloa. Este distrito universitario por excelencia no tiene pisos inferiores a 600 euros. De 800 la oferta es pequeña y son sólo de 56 m2. De 1.200 es más amplia. Son casas de 77 m2 y de uno a tres dormitorios.
-Moratalaz. Como en el distrito anterior, los pisos de 600 euros brillan por su ausencia y tanto los de 800 euros (de 64 m2 y dos dormitorios) como los de 1.200 (96 m2 y tres y cuatro habitaciones) tienen poca oferta.
-Puente de Vallecas. ¿Pisos de uno y dos dormitorios por 600 euros? En este distrito no hay tanto problema. Son de 38 m2. Los de 800 son de 68 m2; de entre uno y dos dormitorios. De 1.200 hay menos aún, pero los que hay son de casi 120 m2 y tienen de dos a cuatro dormitorios.
-Retiro. Oferta mínima por 600 euros, sí por algo más. Los de 800 euros tienen de ningún a dos dormitorios. Por 400 euros más hay pisos de dos, tres y cuatro dormitorios de 81 m2.
-Salamanca. Un distrito tan distinguido como éste también tiene sus posibilidades por 600 euros. Eso sí: estudios de 30 m2. Por 200 euros más los pisos crecen hasta 44 m2 con ningún o un dormitorio. La oferta por 1.200 euros es más jugosa. La superficie es de 75 m2 y son casas de una a tres habitaciones.
-San Blas. Sorprendentemente, no hay demasiados pisos de 600 euros. La oferta empieza en los 700. Y por otros 100 los pisos son de 60 m2 y de uno o dos dormitorios. De 106 m2 y 1.200 euros hay en abundancia. Son de una a cuatro habitaciones.
-Tetuán. Hay pocas casas por 600 euros y muchas por 800 (54 m2 y de uno y dos dormitorios) y 1.200 (84 m2 y de una a cuatro habitaciones).
-Usera. Poca oferta en torno a 600 euros; sube por algo más y en 800 se hallan casas de casi 70 m2 de uno y dos dormitorios. En la franja de los 1.200 tampoco hay una oferta excesiva: 106 m2 en viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios.
-Vicálvaro. Por 600 euros, bajos de ningún o un dormitorio y de 45 m2. De 800 hay bastantes más y crecen tanto en dormitorios como en superficie (72 m2). Igual sucede con los de 1.200, que se van hasta los 107 m2 y dos, tres y cuatro dormitorios.
-Villa de Vallecas. También pocas oportunidades de 600 euros. Sí de 800, de uno a dos dormitorios y de 64 m2. De la franja cara (1.200 euros) se pueden encontrar viviendas nuevas en el Ensanche de Vallecas.
-Villaverde. Escasa oferta de 600 euros. Mucho más amplia de 800: casas de 70 m2 de dos y tres dormitorios. Los pisos por 1.200 euros tienen una superficie de 130 m2, pero hay pocos.
Reportaje elaborado con datos de ’suvivienda.es’ y otros portales inmobiliarios.
Fuente: BENITO MUÑOZ | JUAN DÍEZ NICOLÁS / ELMUNDO
Alquilar piso en Madrid no siempre es difícil, pero todo depende de la casa que se pretenda y de su ubicación. La oferta es variada. Los precios manejados por SU VIVIENDA abarcan tres franjas representativas en la sociedad actual. Por una parte, la de los pisos de 600 euros al mes; por otra, la de 800 euros; y, finalmente, la de 1.200 euros o menos.
«En general, por 1.200 euros se puede conseguir casa en casi todo Madrid y la casa que se desea», afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.
En la misma línea opinan en Gilmar. A este precio hay viviendas «en todas las zonas de Madrid», dicen. «Lo único que cambiará son las características y calidades de la vivienda dependiendo de la zona en la que se encuentre. Por ejemplo, en el distrito de Salamanca, Chamberí y Arturo Soria podrían ser pisos de entre uno y dos dormitorios, y en zonas un poco más alejadas de tres; aquí también encontramos viviendas de obra nueva», asegura Beatriz Alberte, directora del Departamento de Alquileres.
«A partir de 1.000 euros hay un espectro muy grande», según fuentes de RE/MAX. Además, «se pueden alquilar pisos nuevos y muy buenos en pueblos de la periferia e incluso por menos. En zonas como el barrio del Pilar hay pisos de más de 10 años con dos baños», dicen.
«De 600 a 800 euros encontramos estudios con unos 40 metros cuadrados de media, en distritos como Salamanca, Chamberí, Moncloa, etc. Pero son casas antiguas, de más de 10 años», añaden.
«En Madrid, de 800 a 1.000 euros encontramos inmuebles de una extensión media de 70 m2, antigüedad de más de 10 años, con uno y dos dormitorios, mayoritariamente, aunque también se ‘cuelan’ algunos de tres habitaciones, pero todos en barrios de la periferia, como Carabanchel, Moratalaz, Usera, Tetuán…», concluyen.
Para Gilmar es más complicado hallar casas por 600 euros: «Algún estudio o buhardilla en el centro y apartamentos pequeños en zonas periféricas (Carabanchel, Usera, Vallecas…).
En Alfa Inmobiliaria añaden: «Por menos de 1.000 euros lo normal es que no se encuentren buenos pisos dentro de la M-30». Por 600 euros, a su juicio, puede haber «en muchas zonas, incluso por el centro, pero deteriorados».
Los precios de los alquileres han subido en España un 4,2% en agosto, según el Instituto Nacional de Estadística. El IPC se sitúa en el 4,9%. En Madrid los arrendamientos subieron el
«Que el alquiler medio haya subido el 5,1% quiere decir que los alquileres firmados en el último año han subido más, ya que, como la mayoría de los alquileres se han actualizado por la inflación, es a los del último año a los que se debe la mayor parte de la subida por encima del IPC», afirma Pedro Morón, director del Programa de Formación Inmobiliaria de la Universidad Autónoma de Madrid.
El Ministerio de Vivienda difundió este viernes (19-09-08) la estadística del precio del suelo correspondiente al segundo trimestre, que sufrió su mayor descenso interanual en tres años, del 7,8%. El metro cuadrado vale 258,8 euros. El batacazo fue mayor en los municipios grandes (más de 50.000 habitantes), con una bajada del 8,8% cuando en marzo, la caída fue del 0,2%. El número de transacciones descendió vertiginosamente, un 38%. Esto refleja que las inmobiliarias no logran ni comprar ni vender terrenos por la asfixia financiera.
Invertir en inmuebles en alquiler será posible en unos meses. Podrá hacerse comprando acciones de una nueva figura que se estrenará en las bolsas españolas: las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi). El vicepresidente económico, Pedro Solbes, informó ayer al Consejo de Ministros del anteproyecto de ley que regulará estas nuevas sociedades.
La idea del Ministerio de Economía es que la regulación se tramite de forma muy rápida, de tal manera que pueda entrar en vigor el próximo 1 de enero o antes, algo que pedía el sector inmobiliario. Aunque, para ello, también tendrá que desarrollarse rápidamente la norma, que se tramitará de forma independiente y no se colgará de ninguna otra ley.
El dinero que puedan atraer estas sociedades cotizadas tanto de inversores particulares como institucionales (banca y fondos de inversión, fundamentalmente) será vital para dar aire al sector inmobiliario. Las promotoras podrán crear estas sociedades o convertir sus filiales de patrimonio en alquiler en Socimi, lo que les permitirá lograr un dinero que ahora les niega la banca cuando piden préstamos.
Como mínimo, el 75% de los activos de estas nuevas empresas deberán ser inmuebles urbanos adquiridos en propiedad y destinados al alquiler.
Este tipo de sociedades inmobiliarias ya existe en otros países europeos, como Francia, Alemania o Reino Unido, además de en EEUU, donde nacieron, Japón o Australia. El modelo que ahora se plantea en España se parece, sobre todo, al que rige en Francia, donde las sociedades de inversión inmobiliaria (denominadas Siic) invierten sobre todo en inmuebles de oficinas y centros comerciales. Aunque también podrán incluirse viviendas en arrendamiento, como los que ya tienen muchas promotoras.
Los particulares y las empresas que inviertan en las nuevas Socimi recibirán un dividendo sustancial si estas sociedades logran mucho beneficio, ya que tienen que destinar al menos el 90% de su resultado y de las plusvalías que obtengan con la venta de inmuebles a retribuir a los accionistas. Es la condición si estas compañías quieren estar exentas de pagar el Impuesto de Sociedades y también es el principal gancho que ha funcionado en otros países para atraer inversión.
