Casas alquiler, Pisos Alquiler VPO y Vivienda en Madrid, Barcelona y España

miércoles, 25 agosto de 2010 – 08:58 h / publicado por equipo@idealista
el ayuntamiento de madrid se ha propuesto acabar con el fraude en las viviendas sociales que gestiona a través de la empresa municipal de la vivienda (emvs). pasados los cinco primeros años de contrato, revisará las condiciones económicas de los inquilinos para permitirles seguir en la casa o bien obligarles a dejar paso a otra familia con ingresos inferiores

de este modo, los nuevos alquileres que realice la emvs de madrid, tendrán vigencia de cinco años – prorrogables cinco más- frente a las 10 y 15 anualidades por las que firma alquileres protegidos en la actualidad. el objetivo es acabar con la venta de viviendas sociales cuando acaba el plazo en el que deben dedicarse al alquiler protegido y conseguir que madrid disponga de un verdadero parque de vivienda social en alquiler, ha explicado juan josé de gracia, consejero delegado de la empresa municipal

la decisión del ayuntamiento se produce poco después de la polémica levantada ante la intención del consistorio de vender cuatro promociones de vivienda pública a empresas del sector. los inquilinos de los pisos han puesto el grito en el cielo al enterarse de esta decisión puesto que contaban con la esperanza de que el ayuntamiento se los vendiese a ellos a precio protegido una vez finalizase la vigencia del contrato de alquiler

Las ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra, en la web de Bankimia podemos verlos y tener mucho cuidado con todos los pasos que hay que dar para que este tipo de contratos de alquiler no nos supongan ningun riesgo a nuestros ahorros y renta de alquiler

Muchos alquileres suben a partir de enero de 2010 con el nuevo año. Para revisar vuestros contratos de alquiler con el arrendador lo mejor es que reviseis el indicador del ipc para alquileres que pone el INE a disposicion de forma publica en su pagina web.

http://www.ine.es/calcula/

Suerte!

EL PAIS JOSÉ A. HERCE y PEP RUIZ 25/10/2009:

Si las cosas se hacen bien, dentro de una década el sector inmobiliario español será muy diferente de como ha sido en la precedente. Si se hacen mal o no se hace lo que hay que hacer, será similar a lo que es hoy, y mantendrá los mismos defectos que se han vivido en el último ciclo. En estos momentos, pocos reconocerán en el panorama inmobiliario de nuestro país al boyante sector que existía hace tan sólo dos años, que ya convivía con las numerosas señales (no tan prematuras) de entonces.

El desplome de la actividad, el exceso de viviendas terminadas en venta, la saturación inmobiliaria en zonas inverosímiles, la escasez de vivienda en alquiler y los titubeos y contradicciones de la vivienda protegida marcan fuertemente una situación en la que coexisten varios tipos de agentes de la máxima relevancia para el dinamismo económico español y la satisfacción de las aspiraciones a una vivienda de los nuevos hogares que no dejan de formarse: los promotores, las entidades crediticias y los gobiernos, central, autonómicos y locales.

El delirante desarrollo inmobiliario español de los últimos años no debe llevarnos, sin embargo, a dejar de ver algunos elementos de primera magnitud que, sin duda, estarán en la base del nuevo modelo inmobiliario que se forje en los próximos años. Las compañías constructoras españolas han proporcionado viviendas de calidad a millones de hogares que no han dudado en adquirirlas a pares dadas las cómodas condiciones financieras que han prevalecido desde la creación del euro hasta 2006. Por otra parte, la actividad residencial y la obra pública han hecho surgir verdaderas empresas globales en el sector. Una buena media docena de las más importantes del mundo son españolas. Muchos profesionales, pequeñas, medianas y grandes compañías de la construcción y la promoción de viviendas han hecho bien y muy bien su trabajo durante estos años, aunque no todos, obviamente.

Pero una especulación desaforada, un uso más que indebido de la potestad para calificar suelos por parte de las autoridades locales (mal capacitadas para comprender el problema inmobiliario y peor servidas por un pésimo sistema de financiación) y la falta de una inteligencia estratégica adecuada sobre la evolución del sector se han combinado con otras causas (baratura de la financiación y presión de la demanda) para producir un descomunal problema de asignación de recursos que ha acabado reproduciendo en España los síntomas de las hipotecas basura, cuando no las habíamos adquirido, adelantando el hundimiento del mercado de trabajo y profundizando el ciclo de la actividad.

Durante los próximos años no podremos crecer sobre la base de un sector de la construcción (e industrias y servicios asociados, que son muchos) que tendrá que reinventarse. De la misma forma, habrá que reinventar los circuitos de asignación de recursos financieros y productivos hacia nuevas actividades. El capital, especialmente, deberá abandonar proyectos arriesgados como los inmobiliarios para aliarse con los de alta tecnología, fabricación avanzada o servicios de tercera generación. ¡Vaya paradoja para lo que hasta hace poco denominábamos “capital riesgo”!

Con todo, el sector inmobiliario y de la construcción residencial tendrá que hacer una transición dolorosa hacia un nuevo modelo, al igual que las entidades financieras, demasiado implicadas todavía en una digestión lenta y pesada. Es obvio que las nuevas condiciones del mercado de la vivienda obligan a una política de vivienda diferente tanto a escala nacional como regional y local.

Con más de un 85% de los hogares residiendo en viviendas de propiedad y el mayor parque de viviendas por habitante de Europa, España es una isla en el mercado inmobiliario continental. Pueden achacarse algunas de estas peculiaridades a una cultura intrínseca española, como si los españoles fuéramos distintos, solamente en esto, del resto de los europeos. Pero parece más razonable intentar explicar el distinto comportamiento por aquellos factores que han forzado ese cambio, entre los que indudablemente se encuentra el muy distinto tratamiento fiscal de la vivienda según el método de acceso. Cuando una deducción permite ahorrarse prácticamente el 15% del coste de la vivienda, y solamente se puede acceder a dicha deducción comprando la vivienda habitual, lo lógico es demandar compra y no alquiler.

Parte de este enfoque comenzó a cambiar en 2004, con el anterior Plan de Vivienda, que abría la puerta a la promoción de viviendas de protección oficial en régimen de alquiler o en régimen de alquiler con opción a compra. Además, introducía deducciones por el alquiler, aunque sólo para una parte de la demanda, olvidando que el alquiler puede ser un régimen de acceso general a la vivienda, y no solamente un enfoque de política para satisfacer a aquellos que no pueden acceder de otro modo. En un contexto de mercado muy atomizado, las medidas se dirigían a la puesta en circulación de viviendas en manos de particulares y a mejorar la accesibilidad y la estabilidad de los inquilinos en el mercado de alquiler. Nacen, al albur de esta línea de actuación política, herramientas como la Sociedad Pública de Alquiler, una multiplicidad de agencias municipales de alquiler y bolsas jóvenes de alquiler, e incluso medidas de apoyo a inquilino y propietario a través del IRPF. Y en conjunto, las medidas parecen haber tenido éxito. Poco a poco, la tendencia al acceso a la vivienda a través de la propiedad muestra un ligero cambio, de acuerdo con las estadísticas oficiales.

El contexto actual, no obstante, abre una oportunidad relevante para acelerar este proceso. Frente a lo que ocurría en 2004, cuando no existían grandes propietarios con viviendas y por tanto la política debía enfocarse hacia el oferente minorista, ahora existen grandes bolsas de viviendas en manos de unas pocas entidades. Sean éstas promotores o entidades financieras, podemos encontrar stocks de tamaño relevante sobre los que existen, solamente, dos opciones. La primera, ponerlos en el mercado a precio de saldo, corrigiendo el problema de accesibilidad a la vivienda, eso sí, pero generando otros dos problemas: pérdidas para las entidades financieras y las promotoras, que arrastran una caída adicional de precios y de empleo. La segunda consiste en intentar retirar estas viviendas del mercado de compra, trasladándolas hacia el alquiler.

Ciertamente, si la medida funcionase, supondría un cierto recorte adicional en la demanda de vivienda orientada hacia la compra, pero, a cambio, las ventas no serían forzadas y se mejoraría la accesibilidad a la vivienda en un contexto de confianza insuficiente para la compra por parte de las familias. Además, se posibilitaría la creación de grandes parques de alquiler que son la base para que pueda existir un mercado profesionalizado.

A partir de estos parques, que no tienen por qué ser públicos, se podrá generar una política de pago por uso por parte de las Administraciones, que recurrirían a ellos en función de la demanda de vivienda social. Por lo demás, la obtención de rentabilidades de mercado y la especial fiscalidad planteada para estos instrumentos facilitarían la creación de parques de alquiler utilizables a precios de un mercado en el que grandes entidades actuarían como compradores (frente a los promotores), como oferentes de alquiler (frente a los inquilinos) y como oferentes de vivienda en compra cuando consideren amortizada la inversión. Este modelo existe en todos los países de nuestro entorno. Son lo que aquí se llamarán SOCIMIS, pero en el mundo anglosajón se conoce como REIT (Real Estate Investment Trusts). Sólo es cuestión de copiarlo, y copiarlo bien.

Si entre los objetivos de la política de vivienda se encuentran el aumento del parque de vivienda en alquiler y el de reorientar la demanda de vivienda protegida hacia el alquiler, éstos habrían de lograrse contando con la enorme cantidad de viviendas ya existentes, pero a costa de una importante cesión por parte de todos los agentes implicados. Ello, sin embargo, aceleraría la transición hacia un nuevo modelo inmobiliario, en el que las empresas ofrezcan más servicios, con más opciones de acceso a la vivienda, con una mejor adaptación de ésta al ciclo vital de las familias, con nuevas oportunidades de inversión y con la posibilidad de promover una política de vivienda más adaptada a las necesidades de los ciudadanos y, por tanto, un uso optimizado de los recursos públicos.

Necesitamos un nuevo modelo inmobiliario por la sencilla razón de que seguimos necesitando viviendas para que los nuevos hogares puedan desarrollar sus planes vitales y porque hay que desatascar la digestión de cientos de miles de viviendas destinadas a la compra por parte de unos hogares que no pueden comprarlas. Los promotores, las entidades crediticias y los gobiernos de todo nivel deben poner algo de esfuerzo, ceder un tanto en sus pretensiones y desarrollar más imaginación para crear los nuevos vehículos que facilitarán una transición inmobiliaria ineludible, pero no evidente.

Acelerar esta transición, finalmente, implica necesidades de financiación, en un contexto en el que es difícil conseguirla. Por ello, hay que preguntarse si dicha transición se realizará espontáneamente. Seguramente no, por lo que una actuación pública decidida para su impulso está más que indicada. Dejar pasar la oportunidad, en cambio, abocaría al sector inmobiliario a una nueva reencarnación que, a juzgar por los excesos de la presente, no será mejor.

Jugaba con el 154 y volvió a no tener suerte. A sus 28 años, la barcelonesa Elisenda Berninches es una de los más de 2.000 menores de 35 años que entró en el bombo del último sorteo de pisos de alquiler protegido para jóvenes de la capital catalana, celebrado el pasado día 8. Estaban en juego las 97 viviendas de la nueva promoción de la Zona Franca. Como a tantos otros jóvenes de la ciudad (y del país), le tocará seguir esperando.
«Comparto piso en el Poble-sec con otras tres chicas desde hace tres años. Pero ya empiezo a tener una edad, y llega un momento en el que una necesita su espacio propio», argumenta la joven.
Para Elisenda, el problema es, como casi siempre y en casi todo, el dinero. «Con los precios que hay en todas partes y como está el patio, si no tienes pareja es casi imposible pagar un alquiler tú sola, así que, o te quedas en casa de tus padres hasta los 40 o no te queda otra que compartir», explica esta joven interiorista quien, para acabar de rizar el rizo, se acaba de quedar sin trabajo.
«Como está el panorama laboral en todas partes, a ver cuándo y dónde encuentro un trabajo en condiciones», añade Elisenda, quien, pese a la imagen que se suele tener de los jóvenes de hoy en día, lejos de esperar sentada a que llegue la oferta soñada o a que le caiga un piso del cielo, está estudiando un curso en la escuela Massana para ampliar el currículo. «Es importante estar preparada», indica.
«Volviendo a la vivienda, tal y como están las cosas, la única opción que me queda es compartir y esperar que suene la flauta», añade. Se refiere a que en la próxima ocasión en la que el cada vez más repleto bombo del Consorcio de la Vivienda de Barcelona gire, y le dé por sacar su número. De momento, la Administración ya dispone de permisos para iniciar las obras las futuras promociones de alquiler protegido para jóvenes en las casernas de Sant Andreu, donde se construirán 94 apartamentos, la de Porta-Trinitat Vella, con 85 más, y la de Navas de Tolosa, con 78.
Por eso, pese a todo, Elisenda no pierde ni la esperanza ni el sentido del humor. «Me apunté por primera vez a las listas hace tres años, con el antiguo sistema. Pedí participar en lo que saliera, y evidentemente no me tocó nada», relata. «Y volví a apuntarme a principios de este año para entrar en el registro único, a ver qué. De momento no me han llamado, así que… no me habrá tocado, ¿no?», ironiza la interiorista. Quizá la próxima vez.

El Congreso de los Diputados ha aprobado hoy una proposición no de ley de CiU para impulsar la creación de un gran parque de viviendas de alquiler a un precio máximo de 375 euros al mes, mediante un sistema de colaboración entre el sector público y el privado.

El texto, que ha contado con el apoyo parlamentario del PSOE y del PNV, estudia construir viviendas para un alquiler “low cost” sobre suelo público mediante una fórmula mixta por la cual la constructora gestionará los alquileres, mientras que la entidad pública garantizará el cobro de los mismos.

Así, según explicó el portavoz de vivienda de CiU en el Congreso, Pere Macias, los promotores no tendrán que comprar el suelo, sino que los propietarios de estos terrenos, ya sean públicos o privados, cederán el derecho de uso durante un periodo de 10 a 25 años.

Una medida que garantizará el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna, pero que precisa de un nuevo modelo del sector más sostenible.

Por otro lado, aunque el PSOE ha aceptado el texto, el grupo socialista ha interpuesto una enmienda a la iniciativa planteada originalmente por CiU para elevar de tres a doce meses el tiempo que tendrá el Ejecutivo para evaluar, en colaboración con las comunidades autónomas, las medidas para ejecutar dicho proyecto.

A pesar de haberse aprobado en el pleno con 184 votos a favor, la proposición no de ley ha sido rechazada por el PP, por el BNG y por ICV, que consideran que este plan no sólo merma las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda, sino que además apoya la existencia de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA).

Así, el diputado del PP Ramón Moreno Bustos, el de ICV Joan Herrera y la del BNG Olaia Fernández Dávila creen que para garantizar una vivienda digna a los ciudadanos primero se deben establecer los mecanismos que permitan movilizar las viviendas deshabitadas y en “stock”.-EFE

En toda crisis económica bancos y cajas se convierten en grandes inmobiliarias. Así fue en 1992 y el derrumbe actual de las promotoras va camino de dejar pequeño el agujero de hace 17 años. Según las últimas cifras oficiales, las cajas de ahorros adquirieron activos inmobiliarios por un valor estimado en 12.000 millones en lo que va de año.

Desde que se agudizó la crisis, en diciembre de 2007, hasta junio pasado, las cajas han comprado activos por 26.000 millones. Esta cifra es la suma de las partidas de existencias, activos no corrientes en venta e inversiones inmobiliarias, que son las que reflejan esta operativa de una manera amplia (si bien en las dos primeras pueden figurar activos no inmobiliarios).

En total, las cajas tienen activos relacionados, directa e indirectamente, con el ladrillo por valor de unos 32.000 millones. Según las últimas cifras del Banco de España, de junio pasado, las cajas tenían el 75% de los activos inmobiliarios frente al 25% de los bancos.

Las entidades de ahorros han aprovechado que todavía están fuertes los ingresos del negocio para comprar suelo, promociones y pisos cuyos propietarios tienen dificultades financieras. Con esta operativa las entidades evitan elevar el saldo de morosos, por un lado, y confían en hacer negocio a medio plazo cuando se recupere el sector.

Pese a estas inversiones, las cajas no han evitado tener las tasas más altas de morosidad, sobre todo entre los promotores. Hasta junio, las cajas tenían un 9% de créditos dudosos entre promotores frente al 7% de los bancos.

Créditos a constructores

Para las empresas constructoras, este ratio se situó en el 7,8% de los créditos, frente al 2% de los créditos que suponían los impagos un año atrás. En este apartado, los bancos registraron una mora del 6,5% y las cajas de ahorros, del 8,9%.

Por otro lado, los impagos en los créditos para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria alcanzaron el 2,96% del saldo total, que ascendía al cierre de junio a 607.052 millones de euros. El saldo de dudosos en los préstamos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria aumentó en 12 meses en 10.262 millones de euros, hasta superar los 18.000 millones de euros al cierre del segundo trimestre, marcando un nuevo máximo histórico.

En este capítulo, las cajas también se llevaron la peor parte y registraron una mora en los créditos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria del 3,4%, frente al 1,6% que suponía un año atrás, y el saldo de dudosos alcanzó los 11.531 millones de euros. En el caso de los bancos, la morosidad se situó en el 2,1% del total de créditos concedidos hasta junio para adquirir una vivienda con garantía hipotecaria, al tiempo que el saldo de préstamos dudosos de estas entidades ascendió a 5.026 millones de euros.

La clave de esta estrategia de compras es a qué precio se adquieren los activos, lo que marcará cuál será la plusvalía (o minusvalía) una vez que acabe la crisis. Según fuentes del sector inmobiliario, bancos y cajas tienen unas 35.000 viviendas procedentes de promociones no vendidas, ejecuciones hipotecarias y daciones en pago de deudas.

Según el despacho R. R. de Acuña & Asociados, el dato más actualizado elevaría a 50.000 las viviendas en venta. Estas fuentes afirman que, si se suman los pisos que las instituciones financieras tienen en fondos de inversión inmobiliarios con viviendas en régimen de alquiler, en total pueden ser más de 110.000 las viviendas que están en sus balances.

El BBVA, Banco Popular, Banesto, Banco Pastor, Caja Madrid y Caixa Catalunya son algunas de las entidades más activas en la venta de los inmuebles en cartera. Para ello, han llegado a ofrecer descuentos en el precio de hasta el 50%. El Santander ha vendido 1.100 viviendas nuevas de las 2.100 que ha puesto a la venta desde enero, y prevé poner a la venta otras 450 casas a mediados de septiembre, según la entidad. Al cierre del primer semestre el grupo Santander, incluido Banesto, tenía invertidos en inmuebles 4.100 millones.

Las entidades, para parar el primer golpe, empezaron ofreciendo las viviendas de los morosos a sus empleados. Una vez que esto no fue suficiente, extendieron la oferta al público en general. Lo último ha sido la primera edición del Salón Outlet Residencial, celebrado hace unos días en Madrid, donde el sector financiero ha tenido un papel protagonista.

ELMUNDO.ES | SERVIMEDIA

MADRID.- Si usted pagaba hace un año un alquiler de 1.000 euros y le toca revisar el contrato de arrendamiento en los próximos 30 días, los siguientes doce meses su casero debería cobrarle sólo 990 euros. El IPC del -1% publicado hoy por el Instituto Nacional de Estadística afecta directamente a los contratos de arrendamiento, pues marca, en la mayor parte de los casos, las oscilaciones anuales de las rentas que pagan los inquilinos.

Marzo de 2009 marcó un cambio de tendencia al alza -invariable desde 1961- en el Índice de precios al consumo, consumando un descenso de los precios del -0,1%. Abril, mayo y junio han seguido la misma tendencia.

Para evitar errores de cálculo o malentendidos entre las partes, el INE dispone de una calculadora de alquileres donde es posible realizar la operación.
EL IPC general nacional

La oscilación anual del IPC marca el aumento o descenso de los alquileres, tal y como fija la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 18, que dice que “la renta contractual se actualiza -a instancia del arrendador o del arrendatario- aplicando a la misma la variación del IPC general nacional correspondiente a un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de la actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último IPC publicado en la fecha en que se celebró el contrato”.

Nuevos contratos: El alquiler sube un 3,2%

Pese a que los precios continúan reduciéndose mes a mes, el valor medio de los alquileres de vivienda en nuevos contratos en nuestro país creció durante el pasado junio un 3,2% respecto del mismo mes de 2008. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que la variación mensual del IPC de los arrendamientos creció un 0,1%, y en lo que va de año el saldo de los mismos ha subido un 1,4%.

Cantabria fue la comunidad en la que más creció el precio de los arrendamientos de pisos (5,1%), seguida de Aragón (4,3%), Cataluña (3,6%), Andalucía y Comunidad Valenciana (ambas con el 3,5%). Todavía por encima de la media aparecen Asturias y País Vasco (3,3%).

Por debajo de la media nacional figuran Galicia y La Rioja (3,1%), Baleares (2,9%), Castilla y León (2,6%), Castilla La Mancha (2,4%), Canarias (2,2%) y Extremadura (2%). En las regiones en las que los precios del alquiler anotaron un menor incremento fueron Murcia (+1,5%) y Navarra (+1,6%).

Madrid, 30 jul (EFE).- El Consejo de Gobierno de Madrid ha aprobado definitivamente hoy el nuevo Plan de Vivienda 2009-2011, que “liberaliza” la tipología y el tamaño de las viviendas protegidas, y que contempla medidas para “luchar contra el fraude” en torno a los pisos de protección pública.

En la rueda de prensa posterior al Consejo, la presidenta Esperanza Aguirre ha destacado que ahora “van a poder construirse cualquier tipo de viviendas en Madrid” y que únicamente se establece un mínimo de 40 metros cuadrados y un máximo de 150 para “gozar de protección”.

El plan amplía a todos los ciudadanos la fórmula de alquiler con opción a compra -que capitaliza la mitad del alquiler-, hasta ahora dirigida sólo a los menores de 35 años.

También rebaja de siete a cinco años el tiempo que deberán esperar los adjudicatarios para ejercitar la opción de compra.

Por su parte, el adjudicatario que quiera vender en el mercado libre una vivienda protegida tendrá que esperar quince años, como hasta ahora, pero el que la adquiera de segunda mano y también quiera venderla sólo deberá esperar diez años, lo que -según Aguirre- constituye un “cambio filosófico muy importante”.

Para luchar contra el fraude en la vivienda protegida, “se prohíbe que se haga obligatorio la compra de nada que no sea una sola plaza de garaje por vivienda”, y se bajan los precios de los garajes un 7%.

El Plan de Vivienda 2009-2012, que cuenta con el visto bueno del Consejo Económico y Social (CES), del Consejo Consultivo y del Consejo de Consumo, favorece la conversión de vivienda libre en protegida con el objetivo “eliminar el sobrante”.

Según establece, a partir de ahora las tipologías de la vivienda protegida se reducen a dos: de precio básico (dirigidas a madrileños con ingresos no superiores a 5,5 veces el IPREM) y de precio limitado (7,5 veces el IPREM).

A partir de esa distinción, los promotores podrán optar por construir pisos de hasta 150 metros cuadrados en régimen de alquiler, compraventa o alquiler con opción a compra.

El plan prevé una rebaja del 16% en el precio de las plazas de garaje y el trastero vinculadas a la vivienda protegida, ya que el precio máximo del metro cuadrado útil de trastero y de la primera plaza de garaje no podrá superar el 50% del precio del metro cuadrado útil de la vivienda.

Por su parte, el precio de la segunda plaza de garaje no podrá superar el 40% del precio del metro cuadrado útil de la vivienda.

El Gobierno regional asegura que los nuevos precios de los garajes y trasteros supondrán una rebaja media del 7% en el precio final de los pisos protegidos.

De esta forma, una vivienda de precio básico de venta de 85 metros cuadrados con plaza de garaje y trastero en Madrid capital costaría menos de 197.000 euros, un 3,15% menos que con el plan anterior, según la Comunidad.EFE